11月杭州楼市“淡季不淡” 二手房成交量止跌回升

一、楼市动态

11月历来是楼市的淡季，不过今年成交却比“金九银十”略有升温。不仅成交量有所上升，成交均价也有所上涨。29日单日，二手房成交量更是创下了147套的新高。

2013年11月，杭州二手房挂牌套数388735套；与10月份378085套相比，挂牌套数环比上涨2.82%，与去年同期相比上涨100.33%；二手房挂牌均价与10月相比有所上涨，本月挂牌均价为20518元/平米，与上月20415元/平米相比，上涨0.50%；11月份，杭州二手房共成交3025套，环比10月份2780套下降76套，上涨8.81%，同比去年11月份下跌6.55%。

11月26日“杭六条”出台

继北京、上海等一线城市相继加码楼市调控政策之后，同样经受房价上涨压力的杭州开始出现跟进迹象。26日，杭州市住房保障和房产管理局、杭州市发展和改革委员会、杭州市城乡建设委员会、杭州市规划局、杭州市国土资源管理局、杭州市地税局、杭州市物价局等七部门联合发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》内容涉及住房用地供应、保障性安居工程建设、商品住房有效供应、信贷政策、税收政策、房地产市场监管等六个方面。

 该通知调整了第二套住房贷款的首付款比例，要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。同时，重申了国家有关差别化住房信贷政策，对贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行首付款比例30%的规定；继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

"杭六条"出台：市场心理预期意义大于实际意义

“杭六条”出台的市场心理预期意义大于调控房价效果的实际意义。一方面是“杭六条”的主要任务不是降房价，而是稳定市场预期，巩固调控房价的力度。另外一方面是给楼市警告，表示调控楼市的决心。

“杭六条”主要内容包括调控土地供应和规范市场秩序两大方面，规定：加快中低价位的商品住房供应，控制高端商品住房供应；要求银行方面提高第二套住房贷款的首付款比例，严格执行差别化住房税收政策，标志着调控政策的全面收紧。

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二、二手房市场动态

2.1二手房挂牌量

全市：挂牌量环比上月上涨2.82%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

从二手房房源供应情况来看，2013年11月，杭州二手房挂牌套数388735套；与10月份378085套相比，挂牌套数环比上涨2.82%，与去年同期相比上涨100.33%。

行政区：拱墅、余杭、萧山三区挂牌套数下降，其它五大城区上涨

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月杭州市的挂牌量：拱墅、余杭、萧山三区挂牌套数下跌，萧山区更是继9月份以来，连续3个月下跌，11月份较10月份下跌2.49%。其它五大城区全线上涨。其中下城区上涨幅度，本月挂牌套数为45708套，环比上涨7.69%。

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2.2 二手房挂牌均价

全市：挂牌均价较10月份上涨0.50%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

二手房挂牌均价与10月相比有所上涨，本月挂牌均价为20518元/平米，与上月20415元/平米相比，上涨0.50%。

行政区： 11月各行政区挂牌均价“三跌五涨”

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

从价格走势图来看，11月份杭州市各行政区挂牌均价，三跌五涨。11月份均价涨幅前三的为江干、上城、西湖三区。其中，江干区挂牌均价为18095元/平，环比上涨0.61%；上城区挂牌均价为27564元/平，环比上涨0.48%；西湖区挂牌均价为25184元/平，环比上涨0.41%。均价下跌幅度较大为余杭区和萧山区，跌幅分别为0.37%、0.34%。

2.3二手房成交量

全市：成交量环比上月上涨8.81%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月历来是楼市的淡季，不过今年成交却比“金九银十”略有升温。不仅成交量有所上升，成交均价也有所上涨。29日单日，二手房成交量更是创下了147套的新高。不过同比去年11月份下跌6.55%，杭州二手房的交易量仍然处于低位，二手房的寒冬期并未度过，成交仍显疲软。

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2.4二手房市场关注度

行政区：江干区以18.16%的占比继续蝉联宝座

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月份杭州二手房市场网友关注的行政区为江干区，其次为西湖区、余杭区。江干、西湖、余杭三区域的搜索总量占比分别为18.16%、17.15%、12.92%。

热点商圈：“下沙”回归榜首

11月份的搜索数据显示：下沙商圈以占比5.75%的搜索比率，稳坐搜索量排行榜的榜首，遥遥领先于其他商圈。不过相比10月份的搜索，下沙搜索比例下降了2个百分点。余杭区的临平、闲林商圈则蝉联亚军和季军的宝座。

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总价区间：50-80万元的刚需价格依旧关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

据房天下二手房的监控数据显示，11月份，总价在50-80万之间的楼盘仍旧，占比为15.50%，较10月份的16.07%略有下降。其次是80-100万元的楼盘，其搜索量占比为15.27%。

面积区间：70-90平米的房源

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月份，面积在70-90平米的房源依然，所占比为20.07%，其次为50-70平米的房源，被搜索比率为15.00%，再次是90—110平米的房源，其搜索量占比为11.38%。

户型区间:3居室是网友欢迎的户型

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

据房天下二手房数据监控中心数据显示：11月份，2居室以1.73%的优势成为网友关注的户型，搜索占比34.56%；其次是3居，搜索占比32.83%，占比比较上月有所西江。11月份，1居室的搜索占比为11.96%。

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租赁市场动态

3.1租金价格

全市：杭州租金均价环比上月下降1.32%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年11月，杭州租金均价为2922元/月，与10月份2961元/月相比，环比下降1.32%。

行政区:六大城区租金挂牌均价全线下跌

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

据房天下二手房相关监控数据显示，11月份，杭州六大城区租金挂牌价，全线下跌，其中跌幅的为上城区，挂牌均价为3058元/月套，与9月份3119元/月套相比，环比下跌1.96%。

户型区间:一居室搜索量排行榜首

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

3.2租赁市场关注度

行政区:西湖区以20.22%的搜索占比蝉联

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

据房天下二手房的监控数据显示，11月份，在各城区网友租赁搜索排行榜上，江干区和西湖区遥遥领先于其它区县。江干区以20.70%的搜索比率位居搜索量排行榜榜首，西湖区次之，被搜索比率为19.34%。位居第三的是滨江区，被搜索比率为13.22%。

价格区间:500-1000元/月的房源

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

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市场综述

据透明售房网数据统计，11月杭州二手房（含萧山、余杭）签约量为3025套，日均签约100套，签约总量相比恰逢国庆节假日的10月（2780套）增加245套，环比增幅8.81%。较2012年11月3237套减少212套，同比降幅6.54%。去年年底，杭州二手房市场无论是签约量，还是房源挂牌量均出现一定幅度的提升，呈现“暖冬”格局。而今年年底受政策面解读多元化、宏观经济发展不容乐观及高库存的影响，不少购房者对未来预期依然不确定，市场表现整体保持正常。

2013年已接近尾声，杭州房产开发商也开始进入年底的最后冲刺阶段，各类年终推盘促销蜂拥而至，杭州楼市再次掀起购房热潮。一手楼盘开盘较多，客户选择也多，部分程度分流掉了一些二手购房者。另外，年底房贷额度的告急，对二手房买卖产生了一定的影响。而高库存下购买二手房的客户心态也较为淡定从容，普遍货比三家，造成二手房成交量始终难以走高。

杭六条政策的出台，其实是在预料之中。杭州发布的促进房地产市场平稳健康发展六条措施，将进一步提高第二套住房贷款的首付比例，对申报价格明显过高的商品住房项目从严控制等，其实是对党的十八届三中全会精神的一次响应。在这之前，北京、广州、上海等地方政府，都相继出台了房地产调控加码措施，所以，杭州政策的出台并不意外。

相比上海、武汉出台的外地人买房社保年限升至2年，杭州的六条政策还算比较温和的，主要还是二套房的首付比例提升了。从十八届三中全会会议精神来看，今后房地产市场还是要走市场调控为主、政策调控为辅的方向。

其实，政策明朗化是好事情。因为，在这段时间，还是有不少客户在等待，在观望会不会有后续政策出台。杭州六条措施的出台后，购房者就会更加明确自己的需求，该买房的也就会买房，不想买的可能会等到年后，其实是缩短了购房者从买房到下单的摇摆期和犹豫期。

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