去库存放大招 降契税营业税相当于房价下调1%-2%

今天起，除了北京、上海、广州等一线城市，多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低。加上此前降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率等政策，传递出各地政府主动推进房地产去库存的强烈信号。据粗略统计，截至目前，已有超过130个城市出台去库存新政。

专家分析认为，这些政策短期内将对楼市去库存形成实质利好，但从中长期看，还需做好产城融合、户籍制度改革等文章，以释放更多的需求。中房数据研究院院长陈晟表示，可以预期中央及地方有更多政策助力“新市民”入市，楼市需求将逐步释放。

◆利好

公积金利率上调减少非购房提取

2月17日，央行、住建部及财政部联合印发通知，将住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。新政策于2月21日开始实施。

数据显示，截至2014年年底，我国累计住房公积金缴存总额约为7.49万亿元，扣除提取后的缴存余额约3.7万亿元。这3.7万亿余额如全部计算利息，此前每年是约400亿元，而调整后则变成了约560亿元。也就是说，住房公积金缴存者可每年多获160亿元的。

某研究院智库中心研究总监认为，“过去按照活期或三个月的存款基准利率进行利息计算，对于公积金缴纳群体没有太多诱惑力，此次政策允许按照一年的定期存款利率进行计算，相当于政府鼓励工薪阶层积极缴纳公积金，并给予等同于理财性质的保障。这样做，能够扩大公积金缴纳的范围和规模，对于后续公积金利用也能够起到积极的保障。”

“政策目的是减少公积金非购房提取，吸引公积金缴存减少提取率。”中原地产首席分析师张大伟表示。

降契税营业税相当于房价下调1%-2%

财政部19日发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》。通知将首套房面积140平方米以上的契税，从3%减按1.5%的税率征收；二套房契税则从3%降为1%-2%不等。此次政府让利相当于房价下调1%-2%。不过，二套房契税优惠政策在京沪广深四地暂不实施。

具体来看，对个人购买家庭住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收。个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

简单举例，对于一个二套房购房者来说，购买一套90平方米、总价为100万的住房，原本契税需交纳3万元，现在只需交纳1万元，即总价100万的房子可省两万元，相当于房价下调2%；购买一套144平方米、总价为100万的房子，契税过去需要交纳3万元，现在只需交纳两万元，即总价100万的房子可省1万元，相当于房价下调1%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，此次购房减税政策对楼市带来极大利好。一方面，一线城市大户型非普通住宅交易契税降低，减少购房成本，有利于一线城市改善型购房需求的持续释放。另一方面，“主要针对非一线城市的契税和营业税的减免，将有利于降低购房成本，增加购房需求，加快房产流通，加快库存去化，降低库存量较大的三四线城市楼市风险，促进楼市繁荣，进而提振宏观经济。总之，这一政策有着非常积极正向的影响。”

“政府调控房地产市场的政策工具主要有三个：一个是税收，一个是信贷，一个是限购，在税收政策中，主要就是契税和营业税政策，此次对两个税种都进行了调整，是一次非常有针对性的调整。”中国社科院财经战略研究院研究员张斌说。

各地去库存组合拳招数更多

某房地产研究院智库中心总监分析称，从目前已出台去库存政策的地方来看，二线城市占比约为5%，三四线城市占比高达95%。从区域分布看，中部城市多，占比超过一半；西部次之，占比约40%；东部目前仅有山东省。出台政策的省市与库存高企的区域分布重合度较高，“目前绝大多数三四线城市商品房去化压力较大，房价下跌压力也大。”记者调查发现，各地去库存招数虽有异同，但主要可分为以下五类：

招数一：活用公积金杠杆

目前，推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。江西、甘肃等省份推进公积金贷款全省“一体化”政策。多省表示扩大住房公积金的覆盖范围，四川省表示今年将积极推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖，湖北探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。

招数二：降低税费

多地政府采取降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担，提高购买能力。甘肃省将住房转让手续费整体下调33%，宁夏居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴，新疆将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算……

与此同时，多地还对房地产企业实施减税优惠。南昌市全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率；宁夏将简化、合并和下放房地产行政审批事项，改革规费缴纳方式。

招数三：鼓励农民工进城购房

山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策；甘肃加大实施户籍制度改革力度，让新落户城市的居民能享受购租住房的政策，并扩大住房公积金制度覆盖面。

招数四：打通商品房和保障房通道

甘肃计划今年把4.6万套保障房中的3.3万套保障房用于从存量商品房中回购，福建等省明确表示不再新建公租房；安徽等省要求，确保货币化安置比例不低于50%，山西要求商品房库存较大的市要达到80%以上。河南出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

招数五：实施房地产供给侧改革

山东、海南等省份探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

有的省份严把土地放量和新增开发关口。宁夏对闲置面积超过批准总面积10%的地区，不再新增用地指标；江西提出将对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，进行约谈和追责。

◆疑虑

农民买房积极性提高了吗

记者走访安徽、河南、广西等多地楼市发现，当前三四线城市去库存压力较大，有的地区去化周期达30余月。河南省住建厅总工程师李学军说：“县级城市库存压力大，其次是省辖市。”

各地推出的补贴政策在一定程度上刺激了购房需求。记者在河南省舞阳县调查发现，按2015年的销量算，该县楼市去化周期为4.6年。自2015年6月，舞阳县开始实行农民进城补贴政策，农民进城买房首套房在144平方米以下可获每平方米100元补贴，新婚家庭购房享受每平方米200元补贴。目前，前两批73套房的补贴已经发放到位，共发放补贴99万元，第三批已上报50多套，呈现逐渐增多的趋势。“好多农民都是冲着补贴来的。”舞阳华鑫置业有限公司副总经理臧冲说，今年春节期间就卖了40多套，接近去年全年的销量。

房价高仍是影响农民购房的重要原因。37岁的徐兴柱是一名瓦匠，从老家到省城合肥已有四年，但一直没有购房，“虽然有了几万元积蓄，也看了一些远离市中心的房子，可动辄十几万的首付，还是超出了我的能力范围。”

除了望而生畏的高房价，受访农民们表示，买房还担心三个问题：一是能否享受本地市民的公共服务与资源？二是老家的土地与宅基地怎么办？三是有没有稳定的收入？

广西社科院社会学研究所研究员罗国安认为，农民进城买房成为“新市民”，既是经济问题，也是社会问题。农民购房意愿受到就业机会、子女上学、公共服务、医疗保障等多重配套政策的影响。同时长期实施的户籍和土地政策，使许多农民放弃了进城定居的念想，他们宁愿将大半生打工积攒的财富用来在村庄建造自住房。

房地产商会主动降价吗

对于购房者关心的房价问题，臧冲等业内人士认为，从目前来看，三四线城市房地产商普遍采取的是稳价策略。受成本等因素影响，短期内不可能出现普遍的大幅降价。

“目前尚没有降价措施。”广西一大型房地产企业负责人认为，房地产销售价格下跌不太可能。对房地产开发商而言，降价只是临时性处理，绝非长久之计。除非在土地成本和其他税费方面的成本能够降下来，否则降价的空间并不大。

一位中部城市的房管局局长坦言，尽管地方政府频频要求开发商降价，但去库存政策无形中“保住”了房价，“价格在稳中有小幅度增长。”

在广西保利置业集团董事长吴光明看来，只有很少的房地产开发商愿意以降价方式去库存，那往往是项目亏损严重没法维持下去了，要解决现金流的问题。所以降价不是持续发展的对策，难以成为开发商的主动行为。

对于市场上强烈的“降价”呼声，广西南宁鼎盛联合置业董事长任尔翔说，房地产销售成本中土地出让金、税金占很大比重。“只有地方政府减少对‘土地财政’的依赖，推出更多实质性优惠措施，企业才有降价空间。”

◆预期

房地产去库存后续政策可期

春节前，央行与银监会下发通知，下调不限购城市的购房首付比例，其中首套房首付比例低可以降至20%。如今，财税政策又出减税利好。可以预期的是，房地产去库存政策春风将持续。

“2015年‘3·30新政’之后的一系列楼市利好政策都是货币政策，但从去年四季度开始，货币政策对楼市刺激的边际效应在逐步减弱，市场也在逐步降温，所以，2016年初中央重启财税政策。由此可以预见，财税政策和货币政策双管齐下，将成为未来促进房产流通、加快结构调整、加速库存去化、促进楼市繁荣的主要政策方向。”胡景晖说。

记者注意到，财政部副部长刘昆日前撰文指出，“2016年宏观经济环境十分复杂，稳增长的压力仍在加大，客观上要求政府保持较高支出规模，并着力降低市场主体的投资和运营成本。因此，从财政政策来说，减税和赤字政策并举已势成必然。”

由此，在胡景晖看来，除了降低契税和营业税之外，未来的楼市政策还可从减免个税入手，因此未来减税还有空间。

陈晟则认为，从政策预期来看，未来从中央到地方会有更多政策助力“新市民”入市，除了货币财税政策之外，楼市去库存还有很多文章可做，包括依靠城镇户籍制度改革、住房制度改革的深化，来扩大城市市民的人口规模和住房需求等。预计两会前后各省市还将出台不同力度的政策，整体看在一季度房地产市场有望迎接一轮密集的政策宽松。

“2015年是楼市政策从逐步放松向全面利好转变的一年，政策的利好推动房地产市场销售企稳复苏。在楼市去库存的大势之下，从到地方的各类利好政策轮番出台，使得今年加快去库存值得期待，并且二线城市或将成为市场热点。”陈晟说。

产城融合户籍制度改革或成发力点

如何更加有效推进“去库存”，业内人士认为，从中长期看，三四线城市地方政府下一步应在产城融合、户籍制度改革等方面下大力气。

记者近期在多地调查了解到，很多城市在公积金贷款方面都有连续缴存等规定，但这些规定对工作不稳定的农民工来说，在实际操作中难度不小。

来自四川的新生代农民工梁博说：“我们流动性太大，在这个工地交了，去另一个工地不一定给交，就算给交也会间隔一段时间、无法接续。换个城市就更麻烦了，公积金账户不但要转来转去，时间接续的认定标准也不一样。”

首付比例降低后，在沪打工的农民工罗旭辉想回老家安徽县城买房。“问题是在县城要找到一份月薪几千元的稳定工作难度挺大，收入不稳定，哪敢贷几十年的款？”

中指研究院常务副院长黄瑜表示，应加快调整产业结构，引入新兴产业，大力发展第三产业，从而带给城市更多的就业机会，进而产生大规模的置业需求。小城市则更应结合自身特点及资源优势，明确城市定位，主动承接区域中心城市的产业转移，增强人口吸附力。

“政策要与市场相结合，落实户籍制度改革，真正推进城镇化和农民工市民化进程，这才是未来推动住房等城市消费重要的发动机。”国家发改委城市和小城镇中心主任李铁说。