5月杭州二手房成交继续降温 市场依然较为稳健

继4月份大幅下滑之后，5月份市区二手房签约量进一步回落，但9140套的签约量仍高于2015年任一月份，且签约套数、签约面积、签约金额均创下了历史同期新高，显示市场依然较为稳健。

价格方面，5月份市区二手住宅涨价势头仍在延续，签约同比涨幅有所扩大，其中主城区二手住宅均价为20037元/平方米，而上一次主城区二手住宅月度签约均价上2万元，还要追溯到2011年9月。

一、二手房市场数据分析

据房天下统计数据显示，2016年5月杭州二手房挂牌量减价升：挂牌量980933套，环比2016年4月下降2.26%，二手房市场挂牌均价19893.4元/平米，环比2016年4月上涨2.02%。

成交量下降：2016年5月杭州二手八大城区成交7996套，环比2016年4月下降11.25%，所有城区均有下降，降幅大的是下城区，环比下降19.56%。

 表1  各区县挂牌量价及成交量价数据表

数据来源：总成交量来源于透明售房网，挂牌均价来源房天下查房价网。

2016年5月杭州8个主城区中，有6城区挂牌均价上涨，其中拱墅区上涨6.6%，涨幅大，其次是滨江区与下城区分别上涨3.06%，1.91%；西湖、江干2个城区挂牌均价下跌，降幅较小，分别为-0.55%和-0.17%；

2016年5月，杭州有5个主城区挂牌量有下降，降幅大的是萧山区，下降8.78%，其次是西湖区与滨江区，分别下降6.33%与5.72%；仅江干区、余杭区、下城区挂牌量上涨，其中余杭区挂牌量上涨涨幅大为4.62%。

图1  各区县挂牌量及挂牌均价环比走势图

2016年5月，八大城区成交环比均出现下降，其中下城区环比下降19.56%，降幅大，其次西湖区、上城区分别下降16.05%和15.68%。

图2 各区县成交量环比走势图

商圈挂牌量及走势

2016年5月，热搜商圈前20名中，浦沿库存房源量高为65938套，环比2016年4月下降9.01%。西兴库存房源量为52615套，位列第二，环比下降0.42%，九堡库存房源量45915套，排在第三，环比上涨3.63%。5月各商圈库存房源量较4月大多呈下降态势，其中闻堰降幅大，为-18.19 %；闲林上涨幅度大，为11.4%。

图3 热门商圈库存房源量及环比走势图

 二、网友关注度数据分析

据房天下杭州二手房统计数据显示，2016年5月杭州二手房住宅市场热搜区县榜首是江干区，余杭临平仍为热商圈，龙湖滟澜山为热搜楼盘首位。

5月，杭州二手房市场热搜轨交线为1号线，热门轨交站点仍为凤起路站；五常中心小学为热搜小学榜首；三居室、70-90平米、100万以下仍为网友为关注的二手房属性。

区县关注度分析

据房天下数据监控中心统计显示，5月杭州市各区县搜索热度江干区以22.21%的搜索占比蝉联榜首，其后西湖区搜索占比17.53%，余杭区搜索占比17.06%位列第三。

图4  区县关注度排行及占比图

商圈关注度分析

2016年5月杭州二手房市场商圈搜索情况显示，余杭临平继续占据商圈热搜榜首位，搜索占比4.91%；江干下沙沿江以4.37%的搜索占比排名第二位；滨江西兴排名第三位，搜索占比为4.14%；余杭闲林搜索占比3.96%，排在第四位；江干九堡位列第五，搜索占比为3.11%。

图5  网友关注商圈及占比图

楼盘关注度分析

5月份，龙湖滟澜山以0.29%的搜索占比超过翡翠城夺得位；金地自在城搜索占比0.24%，排名第三；春江花月以0.19%的占比排名第四；西溪蝶园位列热搜楼盘第五位，搜索占比为0.19%。细数5月热搜楼盘前十名可以发现，有3个楼盘来自江干区，可见江干区关注度之高。

表2  网友关注热搜楼盘排行

数据来源：房天下查房价杭州二手房数据监控中心

地铁线路关注度分析

5月杭州二手房市场轨道线路搜索榜中，1号线以优势登上榜首，搜索占比64.27%；2号线以21%的搜索占比排名第二；4号线位列后，搜索占比为14.74%，相比较上个月，2号线、4号线的关注度都有上升。

凤起路站（途经1号线）仍以优势蝉联1月杭州二手房市场热门轨交站点排行首位，搜索占比为18.37%；火车东站站（途经1号线）排名第二位，搜索占比2.63%；闸弄口站（途经1号线）位列第三，搜索占比2.23%。

表3  地铁站关注排行榜

数据来源：房天下查房价杭州二手房数据监控中心

学校关注度分析

5月杭州学校搜索榜中，五常中心小学异军突起直升到5月榜首，卖鱼桥小学文澜校区紧随其后排名第二位，第三位是杭州濮家小学教育集团濮家校区。5月网友热搜学校区域分布特点明显，有3个位于上城区，3个位于余杭区。

表4  学校搜索量排行榜

数据来源：房天下查房价杭州二手房数据监控中心

户型、价格、面积关注度分析

在各种户型的需求上，三居仍然是网友为青睐的户型，搜索占比达到37.87%居首位；其次为两居，占比为31.36% ；四居搜索占比12.98%，位列第三。

在价格方面，100万以下搜索热度高，占比35.71%，其后100-150万热度居次席，占比25.33%，150-200万占比14.12%，居第三位。

面积搜索中，70-90平米依然稳居首位，搜索占比为29.91%；受改善需求增加影响，110-140平米的搜索热度保持第二位，搜索占比为20.01%； 90-110平米搜索占比为16.33%，位列第三。

图6  户型、价格区间、面积区间搜索量占比图

三、房源分析及热门推荐

据房天下杭州二手房统计数据显示，5月份，网友热搜楼盘中龙湖滟澜山以0.27%的搜索占比夺得位，东方郡搜索占比0.19%与春江花月、西溪蝶园并列第四，万家花城搜索占比0.18%，排名第七，可见这三个楼盘的房源非常受到网友关注。在房天下自营房源中，以下几套房源在装修、交通、教育、生活配套、性价比等多个方面具有优势，受到推荐。

表5  推荐房源属性表

由图表可以看出，5月热门推荐的这几套房源涵盖网友热搜户型需求2居、3居；面积区间上也能够满足网友对面积区间的不同需求。

热门推荐一：龙湖滟澜山

【房源特色】金沙湖地铁口、全明户型大三房、满两年免税

【推荐理由】

龙湖滟澜山位于下沙新城核心金沙湖畔，配套齐全，21万方时代天街，人造金沙湖，东部CBD、市民中心、五星级大酒店繁华商业地段，下沙金沙湖地铁口，完善的商业配套，在家门口就能享受到市区的繁华，吃喝玩乐都在家门口解决。

该房源户型非常正气，西边套，南北通透，大客厅大阳台，采光充足。20万非毛坯拎包即可入住。产证满两年免增值税，可节省一大笔税费。房东诚心出售，低于市场均价，性价比高。

热门推荐二：东方郡

【房源特色】产证满五年、送车位、低于市场价

【推荐理由】

欣盛·东方郡位于滨江区新城中心区域，滨江乃至杭州连续5年的风云楼盘，12月在楼盘热搜榜上占据首位。小区绿化率35%以上，分南北两区，小区物业为南都物业，内置幼儿园、篮球场、健身馆、24便利店等等。东方郡属于杭州重点学校江南实验学校学区，为九年一贯制。小区临近地铁一号线滨和路站，周围公交线路、站点数量多，出行十分便利。

该房源为两居室户型，主卧朝南，客厅朝南，卫生间位于进门左侧，使用方便，厨房与客厅相连，窗户朝通道。简单清爽装修，可以拎包入住。此房房本已经满五年，首套购买此房只需缴纳1.5%契税，免缴5.6%的增值税，税费成本低。业主置换，想换个大点的房子，诚心低价出售。

热门推荐三：万家花城

【房源特色】地铁口、无增值税、降价15万急售

【推荐理由】

滨江万家花城秉承杭州滨江房产集团品质造城的开发理念，将生活方式的体验和感触渗透在房产开发的细节中，国际化团队的倾力营造，将建设杭城又一领军标志性楼盘。滨江万家花城从生态、优雅、舒适的角度出发，利用围合式的建筑布局构筑开阔的建筑空间，带来极具人性化的居住享受。稀缺高档楼盘，小区环境好，就在城西万象城北面，周边配套很成熟，银泰城商业中心，政苑农贸市场，大关小学，小区南门就是地铁口。

该房源户型非常正气，两室两厅，可做小三房，全明户型，南北通透。非毛坯40万，未住过，可拎包入住。房东出国诚售此房，已降价15万，目前房屋空置有钥匙。

四、房产政策解读

今年3月5日，李克强总理在人大开幕会上发表《政府工作报告》，明确表示从5月1日起全面实施营改增，并强调要“确保所有行业税负只减不增”。3月24日营改增试点推行，5月1日起全面铺开。本次营改增代表着营业税正式退出历史舞台，该政策推行今年将减税降费5000多亿元。

5月1日起，范围内全面推开营业税改征增值税改革试点。营改增是什么意思?营改增一般指营业税改增值税，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入营改增试点范围。

营改增对房产行业的影响

房地产及建筑业是此次变革中影响为显著的行业。尤其是当下中国主要城市的房地产增长幅度已不同于5至10年前的增长情况。李克强总理的政府工作报告尤其提到将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，将有利于企业在经营过程中购进不动产以及房地产开发商和投资者。然而在报告中未明确说明房地产开发商和投资者是否允许对发生的土地采购成本视同进项抵扣。但基于李克强总理的说明可能性还是非常高的。

十大行业问题–房地产及建筑业

问题：

1.从政府部门通过招拍挂获得土地使用权是否可以核定抵扣进项税额?

2.转让境内或境外房地产企业的股份或其它股权性投资，是否适用增值税?

3.如何对代客户管理信托资金及代收水电等费用的代理或物业管理公司征收增值税?

4.对于营改增前已存在的老项目或租赁合同，是否适用任何过渡政策或豁免政策?

5.是否会推迟预售行为的纳税义务发生时间，从而确保企业在取得房地产开发相关的进项税前无需先缴纳销项税?

6.免租期、“免费”车位及业主提供的其他优惠，是否需要作“视同销售”处理?同样，开发商向承包商提供原材料及设备是否需要作“视同销售”处理?

7.房地产开发商是否可就融资成本抵扣进项税?

8.房地产开发商是否可以在项目开发初期(即在他们取得收入之前)登记为增值税一般纳税人?

9.对于购买房地产产生的进项税，是否有年度可抵扣金额或可抵扣百分比的限制?

10.对于个人销售二手房(如个人间的交易)，将按照房屋销售额还是额计算增值税?

许多房地产开发商﹑业主﹑房地产基金及其投资者对于适用11%的增值税税率持有疑问，包括是否会加重税务负担、是否会推高项目造价以及是否需要在增值税实施前加速出售存量项目等。这些问题并没有简单统一的答案，而是需要对相关财务模型进行财务影响审阅及分析。我们列出了几个关键的影响因素：

• 现有合同的条款–如果合同已经签订且无法转嫁增值税，并且供应商在合同签订时以较低税率(3%或5%)的营业税作为定价标准，则供应商有可能需要自行承担11%的增值税税负。

• 交易对方是否为增值税一般纳税人–如果销售业务的购买方属于增值税一般纳税人，或租赁业务的承租方属于增值税一般纳税人，供应商向该购买方或承租方转嫁增值税将相对容易。总体而言，这意味着B2B模式下的房地产交易(如商场﹑写字楼﹑工厂﹑酒店和其他形式的商业房地产项目)相比B2C或C2C模式下的住宅交易而言，受政策变化不利影响的可能性更低。

• 土地占整个项目的价值比例–预计政府部门将不需要就出让土地使用权缴纳销项税，然而希望开发商购买土地使用权时，也许可就土地使用权的价格视同进项进行抵扣，就意味着当开发商出售已完成的项目时，其增值税应纳税额将由增值税销项税额与“视同”进项税额决定。此外，如果建筑劳务和材料占项目开发总价值越高，则可抵扣进项税额越高，因为材料的进项税税率为17%，而建筑成本会带来11%进项税。

• 销售模式–出售已完工房地产项目和出售房地产企业的股权，可能适用不同的增值税处理方法。

• 过渡政策或豁免政策所带来的影响–在具体实施细则中，预期将会出台过渡政策或豁免政策，以应对房地产开发商在营改增前已开工的项目中使用的材料不能抵扣进项税，而销售此类项目时却需要按照销售价格总额的11%缴纳增值税的情况。我们注意到市场上一直在讨论是否允许开发商选择5%简易征收增值税，这一点有望在实施细则发布时明确。

• 企业运营结构–许多开发商通过特殊目的公司(SPV)运营各开发项目。如果汇总申报无法实现，意味着每一次开发新的项目时，都需要让每个特殊目的公司尽早登记为增值税一般纳税人，以确保可以尽早获得进项税抵扣资格。然而，直到各公司产生销项税时才能实现相关进项税额的经济效应。因为除了部分货物和服务出口外，中国并不存在进项税留抵退税机制(这与其他很多增值税国家不同)。因此，增值税对企业现金流会产生显著并长远的影响。此外，当以特殊目的公司架构运营时，一个项目产生的进项税将不能用于抵扣另一个项目产生的销项税。