成交三连涨 杭州二手房七月淡季不淡创历史第三高

“金三银四”、“金九银十”历来被认为是楼市的黄金时期，新盘往往会选择在这几个“黄金月份”开盘，而炎热的七八月份则是楼市的淡季，一二手房行情都比较淡。

三伏天的7月，本该是楼市行情转淡、业绩下滑的季节，但今年各大中介公司的交易区内，却是人潮涌动，不少经纪人甚至加班加点赶着签约，俨然与高热的气温相呼应。

从透明售房网数据来看，今年7月，杭州市二手房（含余杭、萧山、富阳、大江东）签约量高达10930套，较上个月环比上涨10%，相比去年同期，成交量更是涨了近一倍。

从历史成交数据来看，二手房月成交量突破万套的月份并不多，今年由于楼市整体升温，3、4、7月份的二手房成交量均突破万套。7月份10930套的月成交量，更是迄今为止历史成交第三高，排名第二位的分别为今年3月份的14885套及2013年3月份的12550套。

一、二手房市场数据分析

据房天下数据监控中心统计数据显示，2016年7月杭州二手房挂牌量上涨挂牌均价下降：挂牌量984262套，环比2016年6月上涨7.02%，二手房市场挂牌均价19787元/平米，环比2016年6月下降0.83%。

成交量上涨：2016年7月杭州二手房八大城区（不含富阳，下同）成交10405套，环比2016年6月上涨10.25%，除萧山外其他七个城区成交量均有上涨，其中成交涨幅大的是西湖区，涨幅达17.17%，其次为拱墅区上涨15.19%， 萧山区成交量有所下降，环比下降5.51%。

表 1 各区县挂牌量价及成交量价数据表

备注：总成交量来源于透明售房网，挂牌均价来源房天下查房价网。

2016年7月杭州八大城区中，有4个城区挂牌均价上涨，其中余杭区上涨1.46%，涨幅大，其次是上城区与江干区分别上涨0.71%、0.33%；下城、滨江、西湖、拱墅4个城区挂牌均价下跌，其中拱墅区下降了2.83%，降幅大。

2016年7月，杭州8区中挂牌量均有上涨，涨幅大的是上城区，环比六月上涨11.75%，其次是余杭区与江干区，分别上涨10.59%与9.45%，拱墅区挂牌量增幅少为4.3%。

图 1  各区县挂牌量及挂牌均价环比走势图

2016年7月，包含富阳在内9个区仅有萧山区、富阳区2个区成交环比出现下降，其中富阳区环比下降13.39%，萧山区环比下降5.51%；西湖区成交环比上涨环比上涨17.17%，涨幅大。

图 2 各区县成交量环比走势图

商圈挂牌量及走势

2016年7月，热搜商圈前20名中，九堡库存房源量高为51277套，环比2016年6月上涨17.14%。西兴库存房源量为49325套，位列第二，环比上升2.15%， 7月各商圈库存房源量较6月均呈上升态势，其中近江涨幅大，为23.68%；申花涨幅小，为0.56%。

图 3 热门商圈库存房源量及环比走势图

一、网友关注度数据分析

据房天下数据监控中心统计数据显示，江干区蝉联2016年7月杭州二手房住宅市场热搜区县榜首，余杭临平依然是热商圈，翡翠城成为热搜楼盘首位。

7月，杭州二手房市场热搜轨交线为1号线，凤起路站以优势保持热门轨交站点榜首；杭州市保俶塔实验学校成为搜索热度高的学校；三居室、70-90平米、100万以下仍为网友为关注的二手房属性。

区县关注度分析

据房天下数据监控中心统计显示，7月杭州市各区县搜索热度江干区以22.76%的搜索占比蝉联榜首，其后余杭区搜索占比17.80%，西湖区搜索占比16.77%位列第三。

图 4  区县关注度排行及占比图

商圈关注度分析

7月杭州二手房市场商圈搜索情况显示，余杭临平继续占据商圈热搜榜首位，搜索占比5.55%；江干下沙沿江以4.11%的搜索占比排名第二位；滨江西兴以0.4%的优势超越余杭老余杭排名第三位，搜索占比为3.74%；余杭闲林搜索占比3.10%，排名第五位。

图 5  网友关注商圈及占比图

楼盘关注度分析

7月份，翡翠城以0.27%的搜索占比夺得位；金地自在城搜索占比0.23%，排名第二；龙湖滟澜山以0.21%的占比排名第三；水印城和西溪诚园搜索占比0.19%并列第四。细数7月热搜楼盘前十名可以发现，有5个楼盘来自西湖区，可见西湖区关注度之高。

表 2  网友关注楼盘占比

数据来源：房天下杭州二手房数据监控中心

地铁线路关注度分析

7月杭州二手房市场轨道线路搜索榜中，1号线仍以优势排名，搜索占比64.44%；2号线以20.35%的搜索占比排名第二；4号线位列后，搜索占比为15.22%。

凤起路站（途经1号线）蝉联1月杭州二手房市场热门轨交站点排行首位，搜索占比为21.44%；火车东站站（途经1号线）排名第二位，搜索占比4.49%；临平站（途经1号线）位列第三，搜索占比4.04%。

表 3  地铁站关注排行榜

数据来源：房天下杭州二手房数据监控中心

学校关注度分析

7月杭州学校搜索榜中，杭州市保俶塔实验学校异军突起直升到6月榜首，求是教育集团竞舟小学紧随其后排名第二位，第三位是杭州市永天实验小学。从学校搜索量排行前十可以看到，关注的学校主要是市重点和区重点小学，其中有6成的学校都来自于西湖区。

表 4  学校搜索量排行榜

数据来源：房天下杭州二手房数据监控中心

户型、价格、面积关注度分析

在各种户型的需求上，三居仍然是网友为青睐的户型，搜索占比达到37.33%居首位；其次为两居，占比为34.32% ；四居搜索占比11.61%，位列第三。

在价格方面，100万以下搜索热度高，占比36.82%，其后100-150万热度居次席，占比25.02%，150-200万占比13.55%，居第三位。

面积搜索中，70-90平米依然稳居首位，搜索占比为28.53%； 110-140平米的搜索热度保持第二位，搜索占比为19.62%； 90-110平米搜索占比为16.50%，位列第三。

图 6  户型、价格区间、面积区间搜索量占比图

三、 房源分析及热门推荐

 据房天下统计数据显示，7月杭州学校搜索榜中，杭州市保俶塔实验学校异军突起直升到6月榜首，学校热搜榜前十位有6成的学校都来自于西湖区，可以看出大家对西湖区重点学校的关注。在房天下自营房源中，以下几套房源在交通、教育、生活配套、性价比等多个方面具有优势，受到推荐。

表 5  推荐房源属性表

数据来源：房天下杭州二手房数据监控中心

热门推荐一：松木场河东

【房源特色】

婚房装修、保俶塔实验学校教育房、无双税

【推荐理由】

松木场河东位于西湖北山，闹中取静，步行即可到西湖景区，周边有妇保、儿保、市一等大型医院，近武林广场、吴山广场，生活方便，配套齐全。可就读杭州市十大教学点的保俶塔实验学校，九年一贯制，让家长做到真正放心。

该房源户型结构正气，主卧朝南，厨房朝北，南北通透，采光无限好。业主自住婚房装修，要求不高可以拎包入住。产证满五年无双税，可节省一大笔税费。可落户，无小孩在读书，房东出国急卖。

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热门推荐二：雅仕苑

【房源特色】

无双税、求是竞舟小学、地铁房

【推荐理由】

雅仕苑周边配套很齐全，银行，学校，超市，停车位都有。生活极方便。出小区门就是公交站牌，文一西路隧道，到哪里都方便，是城西的理想家园。雅仕苑是求是竞舟小学教育房，近2号线丰潭路站（在建）。

该房源为经典两居室，两房朝南，客厅朝北，厨卫朝北，通风采光都很好。老式自住中等装修，可以拎包入住。此房房本已经满五年，无双税，减少买房成本。业主置换，想换个大点的房子，诚心低价出售。

》》点此查看雅仕苑房源详情

热门推荐三：康乐新村

【房源特色】

改善大户型、文三街小学文苑校区、低于市场价

【推荐理由】

康乐新村97年建造，高档社区，高档物业，绿化率达40%，居住环境非常舒适；停车费100元每月。出门就是西城广场，西面是古墩路，地铁2号线丰潭站，北门出去100米，就是学校了，生活相当方便的。可就读文三街小学文苑校区，杭州第十五中学教育集团西溪校区。

该房源是小区经典户型，全明大气，位于小区中心位置，黄金楼层，南北通透，前后无遮挡，采光好。装修很好，自住高档装修，直接拎包即可入住。不占学籍，临近学校，上学方便。房东因工作原因，要置换房子，低于市场价急售。

 》》点此查看康乐新村房源详情

四、新房地产市场政策

1、浙江发布去库存新政 购房落户限制将放宽

为加快推进房地产去库存工作，促进浙江省房地产业平稳健康发展，浙江于2016年7月1日发布《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》（以下简称《行动方案》）。

《行动方案》围绕五大方面，部署21项加快推进房地产供给侧结构性改革的具体工作，按照推进供给侧结构性改革的总体要求，坚持促进需求、消化库存和稳定价格相结合，坚持去库存和调结构相结合，坚持优化存量和引导增量相结合，逐步化解区域性、结构性房地产库存，促进房地产市场长期平稳健康发展。

《行动方案》的目标任务，是到2017年，全省在售商品住宅库存消化周期保持在10-16个月的合理水平。到2020年，全省兼并、重组、淘汰房地产企业20%以上，强企名企市场份额达到75%以上，产业集聚发展能力明显提升；建立完善的土地供应、开发经营、财税金融、统计监测等房地产政策制度，房地产投资、商品房销售和商品住宅价格保持基本稳定。”

其中，在全面建立商品房供地与库存、价格挂钩办法方面，《行动方案》要求探索建立年度房地产供地计划公告制度，根据房地产市场供求变化情况，合理确定土地供应规模、结构和时序。对于在售商品住宅库存消化周期超过20个月的，或者在售、在建待售及已出让停建商品住宅消化周期超过30个月的市、县(市、区)，暂停商品住宅用地供应，原则上暂停新开工各类保障房工程对于在售商品住宅库存消化周期小于8个月的市、县(市、区)，应及时增加商品住宅用地供应。

在完善土地供应制度方面，《行动方案》要求完善房地产用地招标拍卖挂牌出让制度，严格控制宗地出让规模，平抑出让地价波动。将规划设计条件明确的装配式建筑、住宅全装修等符合绿色建筑的要求纳入土地出让条件。探索土地弹性年期出让。

在消化非住宅商品房库存方面，《行动方案》要求对空置待售的非住宅商品房，允许房地产企业实行整体用途转换，涉及土地用途改变的，依法办理用地手续。

在支持自住型和改善型购房需求方面，《行动方案》要求各地要加大引进人才购房、租房补贴力度，并切实落实国家有关外资准入和外籍机构、个人购房规定。

在鼓励新市民购房和农民进城购房方面，《行动方案》要求全面取消县(市)购房落户条件限制，放宽除杭州外的设区市市区购房落户关于建筑面积、资金额度要求。

在提升房地产产业水平方面，《行动方案》要求培育发展特色地产，引导企业研究住房需求，创新产品内涵，彰显浙派人居品牌。大力推进住宅产业化和节能省地环保型住宅建设，积极推广装配式建筑，推行商品住宅全装修。推动房地产服务业发展，推广智慧家居、智慧物业、智慧服务等业务。

2、社科院建议 抓住机会在一线城市和热点二线城市开征房产税

7月6日，中国社会科学院举行大型研讨会，集中各个领域的专家，研讨当前房地产走势。

当日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心还发布了《中国住房发展（2016中期）报告》（以下称《报告》）。

《报告》称，房地产目前出现严重分化，一线城市和部分二线城市房价迅猛增长，但是三四线城市房价上涨慢，甚至是负增长。

《报告》建议，一线城市和部分热点二线城市需要增加供给，在商改住的基础上，实施工改住，调整工业用地的功能。总结和推广苏州等地经验，实行房价涨停板制度和土地拍卖熔断制。同时，抓住目前机会，在一线城市和热点二线城市开征房产税。

房地产市场分化或加剧

《报告》认为，从情况而言，由于房地产新开工面积持续增加，新的房地产库存又在大量形成，因此2016年下半年房价有调整可能，三四线以及以下城市高库存房企面临资金链断裂的风险。

统计数据显示，5月房地产新开工面积增速达到18%。同时，前5月商品房销售面积和销售额增速分别为50.7%、33.2%，比1-4月累计的55.9%、36.5%增速放慢。

“在库存大量积压的同时，新投资可能在2016年形成大规模新供给。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，在整体经济趋势没有重大变化和无重要政策出台的前提下，2016年下半年到2017年上半年，房价可能会出现调整。其表现是一线城市的房价涨幅可能会趋于缓和，大部分三四线以及以下城市将持续趋冷。

房地产市场此前一次大幅调整是在2014年12月，2014年1-12月累计房地产投资增速为19.8%，但是由于房地产销售放慢，此后房地产投资基本上以每月累计1个百分点速度下降，2015年1-12月房地产投资增速只有1%。

尽管房地产可能面临调整，与会专家均认为，房地产市场分化仍将加剧。

统计数据显示，今年5月，一线城市北京、上海、广州、深圳的住宅价格同比涨幅分别为19.5%、27.7%、18.9%、53.2%。当月二线城市厦门、合肥、杭州、南京住宅价格分别同比上涨28%、23.2%、16.9%、25.6%。但是大量的三四线城市，比如唐山、包头、丹东等城市房价同比为负数。

建议一线城市开征房产税

不少专家认为，单纯采取遏制一线城市供地，进而减少人口的办法，并不符合城市发展的规律。

上述《报告》认为，严格控制特大城市人口与规模，采取限制大城市的土地供应和住房供给，只会造成了房地产的严重分化和空间结构的失衡。因为三四线城市有大量的土地供应和住房供给，但是很难吸引更多的人口。

因此要解决房地产分化，特别是一线城市房价暴涨的问题，需要加大一二线城市和城市群内中小城市的土地和住房供应，带动住房投资增长。对于三四线城市应该限制土地供应和住房供给，将库存逐步消化。

《报告》称，要解决小城市人口聚集的问题，需要改进地级以下城市的基础设施与公共服务，实现基础设施和公共服务均等化，在一线城市和热点二线城市开征房地产税。同时加快国企改革，让其尽快退出竞争性房地产开发企业，以便解决大型国企推高土地成本的问题。

房产税主要是指针对居民持有的住房征收的税种，已在重庆和上海试点多年。十八届三中全会文件提出，加快房地产税立法并适时推进改革。

7月2日，人大财经委副主任郝如玉在第十届“中国经济增长与周期”论坛上透露，目前房地产税仍在起草过程之中。

郝如玉表示，房地产税迄今已经试点征收了5年多，但是操作难度很大，有的地区税收成本甚至和税收收入相当，另外一个地区征收房地产税，使得人才向周边地区转移。

此次研讨会，参会的多位社科院专家认为，适时推出房产税非常有必要。社科院工业所研究员曹建海称，应该尽快在一线城市推出房产税，“高房价大幅抬高商业成本，将大量的实体企业逼走，后将影响中国的创新发展”。

社科院政策研究中心主任郭克莎建议，“房产税可以在部分地区试点，以防止连锁反应的发生。”

3、楼继伟：“义无反顾”推进中国房地产税和所得税制改革

中国财政部部长楼继伟7月23日在成都表示，所得税制和房地产税制改革至今未推出的一大原因是涉及大量利益调整，下一步将“义无反顾”推进改革；对数字经济应当征税。

作为二十国集团(G20)财长和央行行长会议的配套活动，G20税收高级别研讨会当天在成都举行。楼继伟在会上作此表示。

 按照中国官方的计划，2016年应积极推进综合与分类相结合的个人所得税改革，加快建立健全个人收入和财产信息系统，但目前该项改革未见显著进展。此外，房地产税法虽已列入人大常委会今年立法工作计划预备项目，但距全面开征仍遥遥无期。

楼继伟称，改革所得税制和房地产税制，才能更好解决包容性增长和收入分配问题。这两项改革至今未推出，其中一个重要原因就是信息收集和征管能力弱，此外还涉及很多利益调整，“这是难统一的”。

他坦言，“只要是真正的收入再分配，就会受到真正的阻碍，这是个难题”，但推进这两项改革是官方下一步的工作任务，“我们会义无反顾地做。”

谈及如何使税收政策更好激励创新，楼继伟称，支持创新并不意味着要一味减税，而是要保证税制公平。在他看来，对数字经济“应该征税”，但从技术角度实施难度较大。