二手房不同楼层、朝向的房屋 房价如何评估、计算？

如果是同一小区不同楼层、不同朝向的相似房屋，房价怎么计算？如果是同一地区，楼龄不同的相似房屋，房价该怎么定？房屋结构、教育、物业、配套等不同的房屋，房价增减幅度该有多大？本文用数字说活，告诉你该如何根据这些因素定出合理的房价。

粗略评估：准确定位

在二手房交易过程中，房龄、地段、户型格局、朝向、房屋装修、楼层、配套等对房屋价格的评估都有很大的影响。购房者或者房屋出卖人可以挑选房屋的三个或更多方面的情况，与相似的市场实例进行对比，然后对自己的房屋进行粗略的评估，避免因价格预估太高或太低而导致房屋交易难的情况。

精打细算：详算房价

1、楼龄折旧，每年-2%。

2、房屋结构，功能低-10%。

3、楼层，顶楼-3%，次顶层-2%，中间层+3%。

多层：一层为-2%；二层为0，三、四层为+2%，五层为+1%，顶层为-2%；

高层：一层为-3%；二层为-2%，三层为-1%，四、五层为0，六层及六层以上为+1%，中间层+3%，次顶层-2%，顶层为-3%。

4、朝向：东向为0，南向为+2%，西向为-1%，北向-2%，东南、西南、东北、西北也得分也依次降低；若无南向窗户则-5%。

5、教育区域，有重点中小学+15%。

6、小区配套，无小区配套则-5%。

例如：有电梯的二手房相对同质量楼盘每平方米有几百到千元的落差。

7、物业管理，无物业管理则-5%。

实例示范：如何算房价？

一套某重点中小学区域55平方米的两居室教育地产：建筑年代为1999年，楼层为4/6,有小区和物业，朝向为西，双气，普通装修。房价该是多少？

折旧率：混合一等结构房屋的折扣期限是50年，年折旧率为2％，即16年×（－2%）＝－0.32；

楼层：作为4层楼的房子，在多层（6层）建筑中，该房屋楼层加分为+2%。

朝向：朝向也会对价格产生一定的影响，这套房屋朝西，应该是-1%。

重点中小学区：＋15%。

计算：以当地商品新房的均价6500元／平方米为标准，估算出该房产价格为：6500－6500×0.32＋6500×2％－6500×1％＋6500×15％＝5460（元／平方米）。因此得出，该房屋的成交单价应在5460元。

通过上文示例展示，相信你对房价评估有了更多的认识，但用此方法计算房价的前提是知道当地商品新房的均价，以新房均价为标准，才能计算出详细的房价。

需要注意的是：有些房屋某项条件太好，你也可以适当多加些分数；如果你对某项条件不太看重，也可根据自己的喜好少加分或者少减分，这样才能根据你的个人情况计算出更令你满意的房价评估。

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