12月杭州二手房成交量平稳回升 均价稳步上涨

经过了11月严厉的市场调控政策之后，12月杭州二手房市场依然保持着比较浓重的观望氛围，交易热情稍微有所上涨，杭州二手房成交量有所回升。

一、二手房市场数据分析

1.杭州二手房数据分析

据统计数据显示，2016年12月杭州二手房挂牌量为890,426套，相比11月挂牌量1,010,206套减少了不少，12月二手房市场挂牌均价23801元/平米。

2016年12月杭州二手房九大城区（含富阳，下同）共成交7932套，相比11月成交量6862套有所回升。其中余杭区二手房成交量继续下降，其他城区的成交量都有上涨，涨幅大的江干区上涨约四成。

表1  各区县挂牌量价及成交量数据表
 

备注：总成交量来源于透明售房网，挂牌均价、成交均价来源房天下查房价网。

2016年12月杭州九大城区中只有余杭区和萧山区的挂牌量上涨，涨幅分别为3.27%和11.26%；其他7个城区挂牌量均下降，其中富阳区挂牌量下降多，下降了39.76%。

图1  各区县挂牌量及挂牌均价环比走势图

除了余杭区以外，2016年12月杭州二手房其他八大城区成交量均有回升。

图2  各区县成交量环比走势图

2、商圈二手房数据分析

2016年12月，热搜商圈前20名库存房源量较11月整体呈下降态势，其中江干下沙沿江以41118套库存房源量继续保持榜首。

图3  热门商圈库存房源量及环比走势图

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

据统计显示，2016年12月杭州市各区县搜索热度江干区以19.96%的搜索占比蝉联榜首，这也是江干区连续12个月霸占首席，可见江干区对广大网友的吸引力之大。

图5  区县关注度排行及占比图

2.商圈关注度分析

2016年12月杭州二手房市场商圈搜索情况显示，拱墅申花异军突起超过余杭临平一跃成为商圈热搜榜首位，搜索占比5.30%；余杭临平以4.62%的搜索占比排名第二位；江干下沙沿江排名第三位，搜索占比为3.88%。

图6  网友关注商圈及占比图

3.楼盘关注度分析

12月份，世茂江滨花园以0.14%的搜索占比位列热搜楼盘位；龙保利东湾和龙湖滟澜山占比0.13%，并列第二。前两位都是江干下沙沿江商圈的楼盘，也可见江干下沙沿江商圈的火热。

表2  网友关注楼盘排行

4.地铁线路关注度分析

2016年12月杭州二手房市场轨道线路搜索榜中，1号线搜索占比75.58%；2号线搜索占比14.76%；4号线搜索占比为9.66%。

下沙江滨站（途经1号线）位列12月杭州二手房市场热门轨交站点排行首位，搜索占比为5.90%；火车东站站（途经1号线）排名第二位，搜索占比5.70%；湘湖站（途经1号线）位列第三，搜索占比4.54%。

表3  地铁站关注排行榜

5.学校关注度分析

12月杭州学校搜索榜中，位于拱墅大关的杭州市外语实验小学成为受网友关注的学校，杭州市文澜中学紧随其后排名第二位，第三位是杭州求知小学。

表4  学校搜索量排行榜

6.户型、价格、面积关注度分析

在各种户型的需求上，三居仍然是网友青睐的户型，搜索占比达到43.09%居首位；其次为两居，占比为31.47% ；四居搜索占比11.30%，位列第三。

在价格方面，100-150万搜索热度高，占比24.69%，80-100万以1.3个百分点的劣势退居次席，占比24.56%，150-200万占比17.10%，居第三位。

面积搜索中，70-90平米依然稳居首位，搜索占比为31.03%； 110-140平米的搜索热度保持第二位，搜索占比为19.17%； 90-110平米搜索占比为16.52%，位列第三。

图7  户型、价格区间、面积区间搜索量占比图

三、2016年杭州市场总结及房产政策

1、杭州二手房市场总结

据透明售房网统计，2016年杭州市区二手房共签约115769套，较2015年的66320套增加49449套，增幅达74.56%，创历史年度新高。市区二手房签约面积达1172.8万平方米，同比增长72.53%，签约金额1811.2亿元，同比增长85.05%。

2016年春节前后，从中央到地方曾出台多项房地产市场刺激措施，在此形势下，节后杭州房地产市场复苏速度明显快于往年同期。尤其在3月，杭州市区二手房签约14885套创下当时的单月纪录。随后签约量一直相当可观，4月~8月二手房平均月签约量在1万套左右。9月，由于G20峰会的影响以及限购重启前夕集中签约，超过3月创下目前历史单月新纪录。随后，随着调控政策不断加码，市场观望情绪趋浓，签约量回落，但仍处于历史同期较高水平。

2、房产政策

年初降首付比例、下调契税、下调营业税

2月以来，楼市利好政策不断，拉开了2016年房地产市场去库存战役的序幕。

2月2日，央行发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定在不实施“限购”措施的城市，首套房首付款比例降至25%，并可向下浮动5个百分点(与公积金首套首付2成看齐)；二套房首付比例也从原先的4成降至3成。

2月17日，央行、住建部联合财政部发布通知，决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

2月19日，财政部、税务总局、住建部三部委发布公告，宣布房地产交易环节契税、营业税全面下调。根据新政规定：对个人购买90平方米及以下家庭住房，减按1%的税率征收契税；90平方米以上的减按1.5%的税率征收契税。购买第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的减按2%的税率征收契税。

5月营改增实行

经国务院批准，自2016年5月1日起，在范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，确保所有行业税负只减不增。

随后，财政部公布了四大行业增值税税率，建筑业和不动产业税率为11%。5月1日开始的扩围与以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，主要是个人二手房交易。

细节显示，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

7月发布浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案

为加快推进房地产去库存工作，促进浙江省房地产业平稳健康发展，浙江于2016年7月1日发布《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》（以下简称《行动方案》）。

《行动方案》围绕五大方面，部署21项加快推进房地产供给侧结构性改革的具体工作，按照推进供给侧结构性改革的总体要求，坚持促进需求、消化库存和稳定价格相结合，坚持去库存和调结构相结合，坚持优化存量和引导增量相结合，逐步化解区域性、结构性房地产库存，促进房地产市场长期平稳健康发展。

《行动方案》的目标任务，是到2017年，全省在售商品住宅库存消化周期保持在10-16个月的合理水平。到2020年，全省兼并、重组、淘汰房地产企业20%以上，强企名企市场份额达到75%以上，产业集聚发展能力明显提升；建立完善的土地供应、开发经营、财税金融、统计监测等房地产政策制度，房地产投资、商品房销售和商品住宅价格保持基本稳定。”

9月重启限购 限制外地人购房及停止买房落户

9月18日下午，杭州市住房保障和房产管理局发布了限购政策，即自9月19日起，暂停在杭州市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售住房。

限购的房源包括新建商品住房和二手住房，除了富阳和大江东，杭州市区的另外十个城区皆在限购范围之列。在限购时间认定上，新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准；二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。

针对9月19号外地人限购二套房的政策，不到10天，杭州限购再出狠招9月28日起，暂停购房落户政策。

政策原文：

各区住保房管部门、各区公安部门，各有关单位：

经市政府研究同意，根据进一步推进户籍制度改革工作有关精神，自2016年9月28日起在我市市区范围内暂停实施购房入户政策。

对2016年9月27日前（含9月27日）已在网签平台签订商品房买卖合同或二手房转让合同的购房人，仍按《杭州市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于外地人在杭购房入户试点办法的通知》（杭政办〔2006〕6号）、《杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》（杭政函〔2008〕211号）、《杭州市人民政府关于加强保障性住房建设支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》（杭政函〔2010〕3号）和《关于进一步加快萧山区余杭区与主城区一体化发展的若干意见》（市委〔2014〕17号）文件执行。

11月房产调控再次升级

在此次限购升级中，杭州对外地家庭实行了全面限购，要求“对不能提供自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房和二手住房，且非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。”

在9月19日已暂停市区限购范围内对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房基础上，对不能提供自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房和二手住房，且非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。差别化住房信贷政策，上调商业性住房贷款首付比例。

住房公积金贷款政策方面

明确在市区限购范围内，职工家庭购买首套普通自住住房，或拥有1套住房并已结清购房贷款的、为改善居住条件再次申请住房公积金贷款，首付款比例从不低于20%调整为不低于30%;拥有1套住房但未结清相应商业性购房贷款，再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，首付款比例从不低于50%调整为不低于60%;拥有2套及以上住房或未结清住房公积金贷款的，不得申请住房公积金贷款。

商业性住房贷款方面

明确在市区限购范围内，对于居民家庭首次购买普通住房(从未购置过住房且无购房贷款记录)的商业性个人住房贷款，低首付款比例不低于30%;对于三种情形的居民家庭(申请贷款时实际没有住房但有购房贷款记录的居民家庭;拥有1套住房但没有购房贷款记录的居民家庭;拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭)申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，低首付款比例调整为不低于40%;对于拥有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，低首付款比例调整为不低于60%;对拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放第3套及以上住房贷款。

政策同时明确，各银行业金融机构要加强对首付资金来源和收入证明真实性等的审核，切实防范风险。